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地铁城市综合体投资风险与防范研究-以杭州地铁武林广场站某综合体为例

作　者: 李崇旦
导　师: 虞晓芬
学　校: 浙江工业大学
专　业: 工商管理
关键词: 地铁城市综合体风险风险分析风险评估
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

当前,城市综合体已成为我国房地产市场发展的重要部分。作为一种高附加值的综合性产业,城市综合体具有对经济发展的高敏感性,同时它又是一种高风险、高收益的产业,具有许多不确定性,这些不确定性对城市综合体开发的成败具有决定性的作用。因此,要避免城市综合体开发风险,就需要在投资决策前进行科学地分析和预测风险,对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势作出分析和判断,制定风险应对措施。只有对风险进行科学预测,预先采取必要的措施,才能将风险控制在最低限度,提高开发的经济效益。本文以杭州地铁某城市综合体为例,从开发商角度出发,在对风险进行分析研究的基础上,探讨城市综合体开发项目风险管理的有关问题。文章对城市综合体开发各阶段的风险进行风险识别、风险评估、风险应对的研究、结合城市综合体项目特点,列举风险识别的方法,阐述了城市综合体项目的风险应对措施。最后在项目案例分析中,结合项目的具体情况,应用风险管理的理论,运用SWOT分析、盈亏平衡分析、模糊综合评价分析,对项目的风险进行定量定性的风险识别、风险评估,有针对性地提出风险应对措施和项目建议。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-8
1 绪论  8-12
  1.1 研究背景  8-9
  1.2 论文研究的意义  9-10
    1.2.1 理论意义  9
    1.2.2 现实意义  9-10
  1.3 主要研究内容  10
  1.4 研究方法、技术路线  10-12
    1.4.1 研究方法  10-11
    1.4.2 研究技术路线  11-12
2 城市综合体概念与特征  12-26
  2.1 概念界定  12-15
    2.1.1 城市综合体概念  12-13
    2.1.2 城市综合体的形成特点  13-14
    2.1.3 城市综合体的社会经济意义  14
    2.1.4 城市综合体的五重价值空间  14-15
  2.2 城市综合体在中国的发展现状和趋势分析  15-16
    2.2.1 中国城镇化带动商业地产发展  15-16
    2.2.2 地产调控政策与消费增长带动商业地产发展  16
  2.3 城市综合体的属性  16-18
    2.3.1 集约共享的核心属性  17
    2.3.2 城市属性  17-18
  2.4 城市综合体开发基本原则  18-21
    2.4.1 定位刚性原则  18-20
    2.4.2 精细化原则  20
    2.4.3 以人为本原则  20-21
    2.4.4 投资共赢原则  21
  2.5 城市综合体风险  21-24
  2.6 本章小结  24-26
3 风险概念和风险管理  26-34
  3.1 风险的概念  26-27
  3.2 风险管理的概念  27-28
    3.2.1 风险管理的产生和发展历程  27
    3.2.2 风险管理在其他国家的发展情况  27-28
    3.2.3 风险管理在中国的发展  28
  3.3 风险管理的一般过程  28-32
    3.3.1 风险管理一般过程  28-30
    3.3.2 风险管理的实施步骤  30-31
    3.3.3 风险管理的基本原则  31-32
  3.4 本章小结  32-34
4 地铁城市综合体项目风险分析和识别  34-44
  4.1 项目概况  34-35
  4.2 地铁综合体项目风险分类  35-42
    4.2.1 按风险来源分类  36-37
    4.2.2 按项目开发流程分类  37-42
  4.3 本章小结  42-44
5 地铁城市综合体项目风险评价  44-58
  5.1 杭州地铁某城市综合体发展环境分析  44-46
    5.1.1 经济环境分析  44-45
    5.1.2 政策环境分析  45
    5.1.3 城市环境分析  45-46
  5.2 杭州地铁某城市综合体SWOT分析  46-49
    5.2.1 优势  46
    5.2.2 劣势  46-47
    5.2.3 机会  47
    5.2.4 威胁  47-49
  5.3 项目案例盈亏平衡分析  49-51
    5.3.1 静态盈亏平衡分析  49-50
    5.3.2 动态盈亏平衡分析  50-51
  5.4 模糊综合评价分析  51-57
    5.4.1 根据指标体系建立评价指标集  52-53
    5.4.2 确定评语集  53
    5.4.3 确定各指标的权重集  53
    5.4.4 风险程度的模糊矩阵  53-54
    5.4.5 风险程度的模糊综合评价  54-57
  5.5 本章小结  57-58
6 地铁城市综合体项目风险应对  58-64
  6.1 地铁城市综合体项目投资决策风险应对  58-59
    6.1.1 密切关注宏观政策的变化  58
    6.1.2 规范市场调研活动  58
    6.1.3 建立规范的决策流程  58-59
  6.2 勘察设计阶段的风险应对  59-60
    6.2.1 充分考虑项目地域特点进行勘察设计  59
    6.2.2 有效利用各种勘察设计资源  59
    6.2.3 通过限额设计合理控制造价  59-60
  6.3 行政报批阶段的风险应对  60
    6.3.1 加强与政府部门的沟通协调  60
    6.3.2 提高行政报批工作人员的专业性  60
    6.3.3 建立良好的内部协调机制  60
  6.4 融资阶段的风险应对  60-61
    6.4.1 拓宽融资渠道  60-61
    6.4.2 合理安排资本结构  61
  6.5 招标阶段的风险应对  61-62
    6.5.1 尽可能采用公开招标方式  61
    6.5.2 完善招标文件的编制  61
    6.5.3 强化招投标工作监督  61-62
  6.6 开发建设阶段的风险应对  62
    6.6.1 加强工程进度管理  62
    6.6.2 加强安全生产管理  62
  6.7 房屋销售阶段的风险应对  62-63
    6.7.1 通过充分的市场调研找准项目市场定位  62-63
    6.7.2 制定合理的营销策略  63
  6.8 物业服务阶段的风险应对  63
  6.9 本章小结  63-64
7 结语  64-66
  7.1 本文的主要工作和结论  64
  7.2 今后研究方向  64-66
参考文献  66-68
附录  68-70
致谢  70

地铁城市综合体投资风险与防范研究-以杭州地铁武林广场站某综合体为例

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