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城市住房援助政策评估与仿真实验

作　者: 张齐武
导　师: 周德翼
学　校: 华中农业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 住房政策住房保障基于主体仿真囤房房券公租房经适房政策评估
分类号: F299.23
类　型: 博士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

我国住房制度改革以来城市居民住房自有率和人均面积获得了较大提升,但大城市高房价对城市新增人口和弱势群体产生了明显排斥,夹心层现象也比较严重。这是到2020年实现“住有所居”所面临的重大挑战。为此政府拟大量增加公共住房(经适房和公租房)建设量,试图缓解中低收入者买房负担重、租房难、住房状况改善缓慢等社会问题。但在城市层面,经适房政策目标和实际绩效间存在较大差距。在政策层面,关于公共住房合理供给结构、经适房存废与否和住房补贴方式问题仍存在较大争议,本研究对此在理论上进行了探索,并使用多种方法进行了评测和比较。论文首先基于国际惯例提出住房政策的主要目标是支援和帮助中低收入群体获得适宜住房。住房政策中包含住房保障和住房援助两类,“住房保障”以房为本,目标是为最低收入者提供“基本住房”。住房援助以人为本,以支援帮助居民获得可负担的“适宜住房”为目标。住房保障和住房援助在政策目标上存在递进关系,在政策工具上有差异。论文基于问卷调查和文献研究对住房援助进行了定义,将实践中的援助活动分为政策型、项目型、金融型、科技型和非政府型五种类型。论文归纳了我国援助工具集合,发现现有政策和项目都偏向购房援助,忽视了租房援助。根据我国与世界主流的住房模式的异同,总结了适合我国国情的住援经验,提出应加强上位法规制定、产权转移兼顾租售、激励雇主进行住房援助和加快公共住房的市场化、社会化改革的建议。囤房现象是加剧大城市住房紧张和结构失衡的主要原因。论文通过解析中高收入家庭囤房的原因,论证了我国长期实行的购房援助政策在家庭高储蓄率心智模式下会导致负面效应,因此住房政策应保持中性,避免造成贫富悬殊和社会阶层严重分化。治理囤房的策略重点是弱化囤房动机、推动市场化的公租房项目、提高存量住房的周转速度和使用效率。就经适房是否应取消的问题,论文进行了经适房和公租房的政策对比。通过文献研究,比较了经适房管理政策调整前后的住房产权结构变化,发现政策正在向经适房全封闭运行的方向改革。论文按照绩效、效率、充足性、公平性、回应性和适宜性六项评估标准,将住房援助政策目标分解为具体的子目标。利用民意测评和模糊评价法,对当前试图以公租房取代经适房的政策改革进行了绩效预评估。证明了相同住房财政支出情况下,公租房不宜完全替代经适房。单纯调整援助方式,实行以公租房为主流的政策将难以提高城市住房政策的整体绩效。论文论证了公租房和经适房政策不应偏废,租售两种援助方式各有利弊,应根据市场需求、因地制宜灵活运用。针对公共住房管理中的福利错配和公平难题,论文通过7个相似制度案例进行聚类分析,论证了许可权(配额)交易是一种适合市场经济体制的管理工具,可以移植到公共住房领域。通过对武汉市和黄石市(住建部公租房试点城市)的案例研究,结合与其他大城市公租房管理政策的比较,探讨了推行以可交易房券为补贴方式的改革历程和经验教训,论证了住房援助应采用更加市场化的方式来进行,通过合理运用许可权交易进行政府规制可提高援助政策绩效。为了评估关键援助政策工具的长期效果,论文通过对购房者的行为调查,将住房和家庭分为了具有共性的若干子类,依据主体行为规则构建了基于Netlogo仿真平台的房地产市场多主体微观仿真模型。该模型包含了商品房、经适房和公租房三个子市场,家庭可根据自身情况进入该三个市场进行交易,公共住房和商品房也可有条件转化。该模型考虑了城市区位特征和活动中心,模拟了家庭综合考虑房价(租)和交通成本的行为模式,集成了家庭的区位选择与租售选择。仿真模型使用武汉市2000～2010年的历史数据进行了标定和有效性校验。论文利用仿真模型对已开展和未开展的住房援助政策进行了实验。发现当新增公共住房的总比例少于10%时,对商品住房市场的冲击比较小的,成交量没有明显变化。但公共住房配建比例越大,成交量震动波幅越大,比例越小,震动波幅越小。对仿真城市而言,采用10%的规划配建比例(经适房和公租房各5%),公租房就会在2015年后出现大于15%的空置率,因此该政策应在2015年左右逐步调整或取消。如果保持低于平均住房面积60%的公共住房准入标准,公租房项目在2015年后就会出现明显的空置率上升。如果放宽到低于全市平均面积水平就可以准入,则空置率始终在10%以内。如果要维持10%配建比例时,该市应适当调高准入标准,建议用“9070”标准(即家庭收入标准为90%,人均住房面积标准为70%)取代“8060”标准,这样可维持适度的轮候时间又不至于出现申购不足。通过多次运行仿真还发现经适房比例增大,高收入人群平均家庭总资产降低,最低收入家庭总资产增加,中等收入人群不明显。显示经适房对贫富差距的调节相对有效。房产税是一种包容性的购房援助,但对租房者改善作用不大。提高个人售房所得税率可以增加无房户的租房面积,但对有房困难户没有显著影响。论文根据住房援助的基本原理和政策目标,简要回顾了住房制度改革的历史,探讨了住有所居的实现路径,提出了从剩余模式经多元模式向高级普惠模式过渡的构想,并结合我国当前社会结构变动趋势和前述实证研究成果提出了政策建议。

全文目录

中文摘要  11-13
Abstract  13-16
1 绪论  16-24
  1.1 问题的提出  16-18
    1.1.1 研究背景  16-17
    1.1.2 研究目的  17-18
    1.1.3 选题意义  18
  1.2 研究内容  18-20
  1.3 研究的理论基础及研究方法  20
  1.4 研究范围和研究概念的界定  20-21
  1.5 论文的结构  21-22
  1.6 论文的创新  22-24
2 住房援助的引入和制度比较  24-58
  2.1 为何要引入术语“住房援助”  24-25
  2.2 住房保障的起源与内涵  25-28
  2.3 住房援助与住房保障的区别与联系  28-30
  2.4 我国住房援助的工具集合  30-35
  2.5 住房援助的比较制度分析  35-46
    2.5.1 美国的住房援助  35-37
    2.5.2 日本的住房援助  37-38
    2.5.3 欧洲国家的住房援助  38-40
    2.5.4 新加坡的住房援助  40-43
    2.5.5 中国香港和台湾地区的住房援助  43-45
    2.5.6 制度比较小结  45-46
  2.6 住房援助政策研究综述  46-57
    2.6.1 住房政策研究的发展阶段  46-47
    2.6.2 对住房保障和援助的研究  47-52
    2.6.3 国外住房援助政策研究综述  52-55
    2.6.4 当前住房援助研究存在的不足  55-57
  2.7 本章小结  57-58
3 购房援助的适度性研究-以囤房为例  58-72
  3.1 问题的提出  58-59
  3.2 住房的特殊属性及衍生效应  59-61
  3.3 囤房的制度原因  61-63
    3.3.1 房地产财税制度  61-62
    3.3.2 期房预售制度  62
    3.3.3 住房援助制度  62-63
    3.3.4 社会福利制度  63
  3.4 囤房的心理原因  63-66
    3.4.1 囤房的心理基础  63-64
    3.4.2 利润幻觉导致囤房  64
    3.4.3 高储蓄率心智模式的依赖与转化  64-66
  3.5 囤房对经济与社会的负面影响  66-70
    3.5.1 囤房造成住房不公  66-67
    3.5.2 囤房导致资源配置效率降低  67-68
    3.5.3 囤房抑制非住房消费和投资  68-69
    3.5.4 囤房导致资源浪费  69
    3.5.5 对青年家庭可行能力的影响  69-70
  3.6 本章小结和政策建议  70-72
4 住房援助方式的比较——以经适房与公租房为例  72-85
  4.1 问题的提出  72-73
  4.2 租售方式比较的产权理论基础  73-74
  4.3 中止经适房政策的理由充分吗?  74-78
    4.3.1 经济适用住房的缺陷与成因  74-77
    4.3.2 经适房管理政策调整过程  77-78
  4.4 公租房占主流的住房政策有效吗?  78-83
    4.4.1 对公租房政策的预评估  78-82
    4.4.2 保障方式改革的模糊评价  82
    4.4.3 评价结果及政策含义  82-83
  4.5 本章结论和启示  83-85
5 住房援助的市场化改革-以租房券为例  85-109
  5.1 问题的提出  85-86
  5.2 许可交易的聚类分析  86-88
  5.3 许可交易的案例研究  88-93
    5.3.1 粮票制度  88-89
    5.3.2 排污权交易  89-90
    5.3.3 交通违章计分  90-91
    5.3.4 农村宅基地  91-92
    5.3.5 设立许可交易的启示  92-93
  5.4 房券制度的案例研究  93-97
    5.4.1 美国房券制度的绩效  94
    5.4.2 经适房购买指标相当于购房券  94-95
    5.4.3 限购政策相当于发放了购房券  95-96
    5.4.4 配建保障性住房指标的设定与交易  96-97
  5.5 湖北省黄石市的房券试点情况  97-103
    5.5.1 黄石市房改基本情况  97
    5.5.2 黄石市公租房政策创新点  97-101
    5.5.3 市场化改革的主要举措  101-103
    5.5.4 案例小结  103
  5.6 武汉市公租房遇冷案例的启示  103-107
    5.6.1 事件背景  103-104
    5.6.2 直接的原因  104-105
    5.6.3 现象背后的逻辑  105-106
    5.6.4 配租遇冷后的项目进展  106
    5.6.5 案例小结  106-107
  5.7 住房援助市场化的政策建议  107-109
6 基于多主体微观仿真模型的住房援助政策实验  109-148
  6.1 研究思路  109-111
  6.2 仿真模型的总体设计  111-113
    6.2.1 仿真模型的技术路线图  111-112
    6.2.2 仿真流程图  112
    6.2.3 仿真步骤  112-113
  6.3 各主体的设定  113-119
    6.3.1 住房主体  115-116
    6.3.2 家庭主体  116-117
    6.3.3 政府主体  117-119
    6.3.4 银行主体  119
  6.4 仿真城市的标定与假设  119-123
  6.5 主体的行为规则调查  123-125
  6.6 主体交互功能设计  125-131
    6.6.1 商品房购买市场  125-128
    6.6.2 商品房租赁市场  128
    6.6.3 经适房市场  128-129
    6.6.4 公租房市场  129-130
    6.6.5 子市场互动  130-131
  6.7 仿真程序设计与检验  131-135
    6.7.1 仿真平台选择  131-133
    6.7.2 仿真模型检验  133
    6.7.3 模型设计中有待完善之处  133-135
  6.8 援助政策实验  135-146
    6.8.1 公共住房供给量的实验  136-138
    6.8.2 经适房和公租房的供给比例  138-139
    6.8.3 房价管制政策的实验  139-140
    6.8.4 关于准入标准的实验  140-142
    6.8.5 房产税政策实验  142-143
    6.8.6 所得税政策实验  143-144
    6.8.7 其他实验  144-146
  6.9 本章小结  146-148
7 住房援助的战略选择与政策建议  148-163
  7.1 住房援助政策的价值导向  148-153
    7.1.1 居者有其屋与住有所居并不矛盾  148-150
    7.1.2 住房公平  150
    7.1.3 走共同富裕道路  150-151
    7.1.4 授人以渔  151-152
    7.1.5 关于抑制投资性购房的讨论  152
    7.1.6 住房援助的必要性  152-153
  7.2 住房援助的目标  153-155
  7.3 实现路径选择  155-159
    7.3.1 我国较高住房自有率形成的过程  155-156
    7.3.2 住房制度改革绩效的简要评述  156-158
    7.3.3 战略路径的选择  158-159
  7.4 住房援助的层次和趋势  159-162
    7.4.1 人口结构  159-160
    7.4.2 收入结构  160-162
  7.5 政策建议  162-163
8 结论与讨论  163-172
  8.1 主要发现和研究结论  163-164
  8.2 政策建议  164-167
    8.2.1 住房政策  164-166
    8.2.2 经适房政策  166-167
    8.2.3 公租房政策  167
  8.3 论文不足之处  167-169
  8.4 进一步研究展望  169-172
参考文献  172-181
附录Ⅰ 住房援助预调查问卷  181-184
附录Ⅱ 住房援助方式的访谈提纲  184-186
附录Ⅲ 公租房替换经适房政策改革的预评估  186-187
附录Ⅳ 有房家庭住房投资行为的调查问卷  187-191
附录Ⅴ 城市家庭住房出售意向的调查问卷  191-195
附录Ⅵ 微观仿真程序及程序字典  195-230
附录Ⅶ 武汉市人口及住房基础信息表  230-231
附录Ⅷ 武汉市房价梯度函数和2000～2010年商品房价格变动估计过程  231-234
附录Ⅸ 政策实验变量表  234-236
附录Ⅹ 对住建部公租房试点湖北省黄石市房券制度的调研提纲  236-238
附录Ⅺ 攻读博士期间的研究成果  238-239
致谢  239

城市住房援助政策评估与仿真实验

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