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武汉市商品住宅价格影响因素研究

作　者: 张育斌
导　师: 梅昀
学　校: 华中农业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 武汉市商品住宅商品住宅价格影响因素偏最小二乘回归
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

随着社会经济的快速发展,住宅价格持续走高,涨幅超过了经济增长速度。这不仅给居民的安居乐业带来挑战,影响了人们的生活质量,也对社会经济的发展产生了不利影响。因此住宅价格及其影响因素成为了社会各界普遍关注的问题。武汉市作为湖北省省会、中部地区最大城市和海陆空三线交通枢纽,其住宅市场的发展具有代表性和特殊性。本文以武汉市为例,将理论研究和实证相结合对商品住宅价格的影响因素进行了分析。首先进行了理论研究,分析了商品住宅价格的形成机制,据此将商品住宅价格的影响因素分为自然因素、经济因素、社会因素、行政因素和其他因素五大类,这些因素都可以通过影响住宅的需求和供给来影响住宅价格。然后根据以上分析构建了商品住宅价格影响因素模型,并对模型测算方法—偏最小二乘法进行了简要介绍。其次对武汉市商品住宅价格影响因素进行了实证研究。对武汉市商品住宅市场的供求状况做了简要分析,发现商品住宅需求略高于供给。并选取房价收入比、租售比、空置率和居住消费支出比重等四个典型指标,分析了武汉市住宅价格现状。然后根据商品住宅价格的形成机制和偏最小二乘回归模型,对武汉市商品住宅价格的影响因素进行定量分析。通过选取GDP、城镇居民人均可支配收入、城镇人口总量、房地产开发投资额、城市化率、通货膨涨率、利率、住宅土地交易均价、心理预期价格、财政支出和外资使用额等11个因素,构建了价格均衡模型,引入了偏最小二乘回归方法,对影响因素进行预测。结果显示选取的变量同住宅价格之间均存在正相关。其中通货膨胀、住宅土地交易均价和心理预期价格三个因素影响最为重要,说明武汉市处于卖方市场,商品住宅需求大于供给。最后根据武汉市商品住宅价格的特点和影响因素,提出了稳定武汉市商品住宅价格,促进商品住宅市场合理发展的相关建议。

全文目录

摘要  8-9
Abstract  9-11
1 绪论  11-21
  1.1 研究背景  11-12
    1.1.1 问题的提出  11-12
    1.1.2 研究目的及意义  12
  1.2 国内外研究综述  12-19
    1.2.1 国外相关研究综述  12-16
    1.2.2 国内相关研究综述  16-19
  1.3 研究内容、方法与技术路线  19-20
    1.3.1 研究内容  19
    1.3.2 研究方法  19
    1.3.3 技术路线  19-20
  1.4 可能的创新之处  20-21
2 概念界定与理论基础  21-27
  2.1 概念界定  21-24
    2.1.1 商品住宅  21-22
    2.1.2 商品住宅价格  22-24
  2.2 理论基础  24-27
    2.2.1 供求关系理论  24-25
    2.2.2 劳动价值理论  25
    2.2.3 收益理论  25-27
3 商品住宅价格影响因素模型构建  27-43
  3.1 住宅价格的形成机制  27-28
  3.2 商品住宅价格影响因素  28-39
    3.2.1 自然因素  28-29
    3.2.2 经济因素  29-30
    3.2.3 社会因素  30-33
    3.2.4 行政因素  33-37
    3.2.5 其他因素  37-39
  3.3 商品住宅价格影响因素模型构建  39-43
    3.3.1 模型构建  39
    3.3.2 测定方法  39-43
4 武汉市商品住宅价格影响因素实证研究  43-66
  4.1 区域概况  43-44
  4.2 武汉市商品住宅市场运行状况  44-47
    4.2.1 供给现状分析  44-45
    4.2.2 需求现状分析  45-46
    4.2.3 供需对比情况分析  46-47
  4.3 武汉市商品住宅价格典型指标分析  47-53
    4.3.1 房价收入比  48-49
    4.3.2 租售比值  49-50
    4.3.3 空置率  50-51
    4.3.4 居住消费支出比重  51-53
    4.3.5 综合分析  53
  4.4 武汉市商品住宅价格影响因素定量研究  53-64
    4.4.1 指标选取原则  53-54
    4.4.2 指标的确定  54
    4.4.3 样本描述  54-56
    4.4.4 数据的获取  56-58
    4.4.5 定量测算  58-63
    4.4.6 结果分析  63-64
  4.5 小结  64-66
5 政策与建议  66-70
  5.1 稳定整体物价水平  66
  5.2 完善土地供应机制  66-67
  5.3 调整住宅供应结构  67
  5.4 保障住宅合理需求  67-68
  5.5 引导住房科学消费  68-69
  5.6 提高市场信息透明度  69-70
6 结论与展望  70-72
  6.1 结论  70-71
  6.2 展望  71-72
参考文献  72-75
致谢  75

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