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房地产产业化研究

作　者: 苗维亚
导　师: 郭元晞
学　校: 西南财经大学
专　业: 产业经济
关键词: 房地产产业化产业链产业带动经营性房产消费结构升级产业结构升级国民经济
分类号: F293.3
类　型: 博士论文
年　份: 2004年
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引　用: 2次
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内容摘要

中国目前正在进入一个新的发展时期。从2003年人均GDP达到1000美元以来，我国经济开始进入良性运行轨道。随着全球经济正在出现的逐渐复苏趋势，我国优势产业也正在快速发展，即我国产业发展正面临一个较好的环境。由于人们收入的增长，使消费结构正在发生巨大的变化，而正是这一消费结构的变化引起了产业结构的重大变化，使得一些产业迅速成长为国民经济的支柱产业，其中房地产业就是具有代表性的产业之一。从总体上看，我国的经济正在由过去的温饱型向小康型转变，一个重要的特点是，人们从过去的吃穿型消费更侧重于住与行的消费方面，这是当前我国消费结构的重要变化。住房在迅速发展，汽车正在进入千家万户。毫无疑问，由消费结构带来的生产产业结构的变化是深刻的，尤其是房地产已经成为拉动我国新一轮经济快速增长的支柱产业。房地产业成为了人们消费与投资的新热点。房地产业的崛起使得其产业化的问题不可避免地被提到了重要的位置。产业的发展速度与产业投资的增长密不可分，居民消费结构的升级极大地刺激了房地产等相关产业投资的高速增长，成为了推动投资增长的内在动力。由于房地产业与经济的关联度高，在本身的投资快速增长的同时，也带动了其上游产业如钢材、化工、冶金、水泥、电力等一大批相关产业投资的增长和下游产业家电、家具及各类消费品的发展。不仅是人们住进了新房就要购置一系列的生活必需品，而且整个生活方式往往也会发生巨大的变化。许多新的生产领域将被开辟出来。尤其是在住宅商品化之后，现在风起云涌的各种住宅小区的兴建，导致比如像物业管理之类出现在现实生活之中，相应的立法也被提到了日程。可以说，整个社会生活以及社会关系也因之产生了相应的巨大变化。过去我国有房地产，但却没有产业化。随着房地产业的快速发展，对相关产业的拉动越来越突出，甚至有的产业已经明显跟不上其发展的需求。各个生产行业间的供求关系发生较大变化，这就不可避免地引起了新的结构性矛盾。比较突出的是钢材、水泥、电力等部分原材料供应出现紧张，这种状况的发生本质上就是消费结构变化带来的结果。这说明，将房地产从产业化的角度来研究，并由此分析论述其与相关产业的联系以及相关产业的发展,是非常有必要的，这也是本文的研究目的所在。本文运用产业经济学的相关理论，从产业组织、结构以及政策三个方面进行研究，对房地产产业化进程中产前、产中以及产后的相关产业进行分析。文章中运用了大量实际及国家权威机关预测的数据，以此对房地产产业化发展趋势进行<WP=4>总结和预测，同时说明房地产业对相关产业的带动及对就业的吸纳。采用了直观的图、表对相关数据归纳汇总，并用文字加以说明、提炼。整篇文章以房地产产业链为线，以产业组织、结构、政策为脉，通过国内状况对比国外现状，找出差距，对现状与存在问题进行分析研究，探索解决办法，从而得到提出房地产产业化政策建议的思路。文章从我国房地产业状况入手，通过国内外房地产产业化的对比，分别从基础原材料产业、能源类产业、机电产业、一般消费类产业及产生的新兴行业以及房地产业与其它相关产业的关系进行了分析，着重剖析了房地产业对上游产业的推动和下游产业的拉动，对就业的吸纳及其在国民经济中的重要作用，并特别分析了对房地产产业化有重大影响的建筑业及房地产业发展中各产业组成者对产业发展承担的分量分析。通过分析中国的房地产产业化特点及约束条件，并且特别对经营性房产投资热问题进行了关注，包括将住宅作为一种资产看待，视其为经营性房产，对出现投资热问题进行了探索；同时提出了激活我国闲置房市的办法之一—发展分时度假房产，在拓展房地产产业链，解决关键结点中存在的问题方面作出了尝试。文章最后研究提出了我国房地产产业化的政策建议，中国的小康生活与房地产产业化。期望通过房地产产业化的研究，为相关企业提供切实的指导；为我国国民经济的发展，政府政策的制定提供参考性的建议。本文的创新点在于较系统地分析了我国房地产产业化的状况，重点研究了房地产产业化进程中对产前、产中、产后相关产业的带动，将住宅作为经营性房产看待，分析其投资性与保值、增值的特征，提出激活闲置房市的办法——发展分时度假房产，并对我国房地产产业化提出了政策建议。全文共分6章，各章的主要内容简介如下：引言介绍目前我国的经济状况，产业结构状况及发展趋势，房地产作为国民经济的支柱产业研究的必要性，概要介绍本文所运用的产业经济学相关理论知识、前人的研究成果以及研究方法、研究思路、研究目的并简要介绍本文的创新点。第一章新中国建立以来的五十多年中我国的房地产业的发展历程可分为四个阶段, 在房地产产业化发展的历程中，发生了许多变化。主要体现为：建房主体的变化，购房主体的变化，以及第三主体的出现。同时，本章作为本文的开篇，介绍了房地产产业化研究所使用的基本概念，房地产产业化的内涵，房地产发展的周期，房地产产业化发展的评价。第二章国内外房地产产业化对比分析。本章先介绍了北美、日本、法国、澳大利亚等国房地产产业化的发展及其特点，然

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