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关于收益性房地产批量评估的研究

作　者: 师振耀
导　师: 王全民
学　校: 东北财经大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 收益性房地产收益法批量评估回归分析
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

我国市场经济的快速发展推动了税收制度的改革,2003年党的十六届三中全会中指出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”相继确定的物业税改革基本思路是：以宽税基、低税率为原则,征收统一规范的不动产税。取消既按房产原值,又按租金收入征税的做法,统一实行按不动产的评估价值征税。结合国外经验,物业税一旦正式开征,就需要确定大量存量房地产的计税价值。目前单宗房地产评估的方法在时间和成本上显然都不能满足需要。对此,国际上通行的做法是采用批量评估技术。批量评估是应用于大量财产价值评估中的一种新技术,目前应用最广泛的是征收不动产税。具体来说,是指在给定时间内,使用共同的数据和统一的方法,在考虑统计检验的基础上,对一系列房地产进行评估的过程。本文认为,批量评估并不是一种估价方法,而是以估价方法为核心的一套完整的估价技术。其应用主要包括以下几个方面：(1)对评估区域内房地产根据用途不同进行分类；(2)按照自然屏障、道路、房地产的实体特征等因素对评估区域进行分区；(3)分类与分区之后的房地产在统计特征上表现出较强的一致性,可通过实地调查找出对房地产价值影响比较大的因素；(4)运用模型分析调查所得数据,得到价值与因素之间的数量关系。本文在理论研究的基础上进行实证分析,将应税房地产确定为城市中的沿街商铺。这是因为城市中有大量沿街商铺存在,为批量评估的应用提供了基础；从性质上看,对沿街商铺这种收益性房地产运用批量评估征税,可看作是对传统房产税的替代。个别省市拟对部分收益性房地产运用批量评估征税是非常有必要的,这样可以积累一定的经验,并逐步推广到全国,有利于房地产税收制度改革的推进。而本文的研究也可为实际操作提供一定的参考。本文结构安排如下：第一章：绪论。作为本文的开篇,这部分首先阐述了文章研究的背景和意义,并对国内外批量评估的相关文献进行综述,进而介绍了本文的研究方法和研究内容。第二章：收益性房地产批量评估概述。该部分从批量评估的一般概念、理论基础开始分析,确定了使用收益法作为收益性房地产批量评估的核心,最后分析了运用收益法进行批量评估的技术路线和工作流程。第三章：其它国家或地区房地产批量评估实践。本章主要介绍了房地产批量评估在美国、立陶宛、南非和香港的实践情况,并对其进行评价,分析我国开展房地产批量评估时可以从中借鉴的经验。第四章：收益性房地产批量评估实证分析。本部分实证分析是文章的重点,选取了大连市某区域内的收益性房地产作为估价对象,首先对该区域内的收益性房地产分类和分区,然后确定各分区中收益性房地产的价值影响因素,最后通过回归模型计算出该区域内所有该类房地产的价值,对评估结果进行检验与评价,并推广其应用范围。第五章：结论。结论主要阐述了本文通过理论与实践相结合所得出的观点；并且指出了文章的创造性工作、存在的不足以及尚需继续研究的问题。

全文目录

摘要  2-4
ABSTRACT  4-9
1 绪论  9-17
  1.1 研究背景  9
  1.2 研究意义  9-11
    1.2.1 理论意义  9-10
    1.2.2 实用价值  10-11
  1.3 文献综述  11-14
    1.3.1 国外文献综述  11-13
    1.3.2 国内文献综述  13-14
  1.4 本文创新与不足  14-15
    1.4.1 本文创新之处  14-15
    1.4.2 本文不足之处  15
  1.5 研究方法和内容  15-17
    1.5.1 研究方法  15
    1.5.2 研究内容  15-17
2 收益性房地产批量评估概述  17-24
  2.1 批量评估的定义  17-18
  2.2 批量评估的理论基础  18-19
    2.2.1 房地产估价方法与理论  18
    2.2.2 统计学原理  18-19
    2.2.3 特征价格模型理论  19
  2.3 收益法批量评估的技术路线  19-20
  2.4 收益法批量评估的工作流程  20-24
    2.4.1 应税房地产的确定  20
    2.4.2 房地产类型划分  20-21
    2.4.3 评估区域划分  21
    2.4.4 确认租金的影响因素  21-22
    2.4.5 估价方法的选择  22
    2.4.6 建立模型  22-23
    2.4.7 校准模型  23
    2.4.8 应用模型  23
    2.4.9 检验批量评估的结果  23-24
3 其它国家或地区房地产批量评估实践  24-33
  3.1 美国马里兰州批量评估实践  24-26
    3.1.1 马里兰州房地产税收政策介绍  24-25
    3.1.2 马里兰州批量评估实践  25
    3.1.3 对马里兰州批量评估实践的评价  25-26
  3.2 立陶宛批量评估实践  26-28
    3.2.1 立陶宛批量评估实践的背景  26
    3.2.2 立陶宛批量评估系统的建立  26-27
    3.2.3 对立陶宛批量评估实践的评价  27-28
  3.3 南非开普敦市批量评估实践  28-30
    3.3.1 开普敦市批量评估实践的背景  28
    3.3.2 开普敦市批量评估系统的建立  28-29
    3.3.3 对开普敦市批量评估实践的评价  29-30
  3.4 香港差饷批量评估实践  30-33
    3.4.1 香港差饷的政策介绍  30-31
    3.4.2 香港差饷批量评估实践  31-32
    3.4.3 对香港差饷批量评估实践的评价  32-33
4 收益性房地产批量评估实证分析  33-61
  4.1 评估区域的选择  33-40
    4.1.1 评估区域的介绍  33-35
    4.1.2 评估区域内房地产的分类  35-36
    4.1.3 评估区域内房地产的分区  36-40
    4.1.4 沿街商铺的介绍  40
  4.2 数据的收集与整理  40-46
    4.2.1 收集评估所需的数据  40-42
    4.2.2 沿街商铺租金影响因素的确定  42-45
    4.2.3 沿街商铺租金影响因素的量化  45-46
  4.3 收益法的运用  46-51
    4.3.1 收益法的选择  46-48
    4.3.2 关于收益年限的说明  48-49
    4.3.3 运营费用率的确定  49-50
    4.3.4 资本化率的确定  50-51
  4.4 批量评估模型的运用  51-58
    4.4.1 常见的模型函数形式  52-53
    4.4.2 模型选择依据  53-54
    4.4.3 模型校准过程  54-58
    4.4.4 模型具体应用  58
  4.5 评估结果检验与评价  58-59
  4.6 批量评估的推广应用  59
  4.7 对我国开展批量评估的建议  59-61
5 结论  61-62
附录  62-65
参考文献  65-68
后记  68-69

关于收益性房地产批量评估的研究

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