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中国房地产经纪信息共享制度的形成路径研究
作 者: 江小帆
导 师: 宋春红
学 校: 大连理工大学
专 业: 土木工程管理
关键词: 房地产经纪 信息共享制度 影响因素 转化路径
分类号: F293.3
类 型: 硕士论文
年 份: 2011年
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内容摘要
中国房地产经纪行业的信息非共享制度导致了市场效率的极大损失,是一种无效的代理制度安排。为了提高我国二手房市场的运行效率和资源利用率,建立整个行业的信息共享制度是行业管理和未来发展首先需要解决的问题。本研究首先对美国房地产经纪行业信息共享制度的形成路径进行分析和总结,通过对美国房地产经纪行业的经济史进行考察,对其经纪制度、经纪体制的更新和转变、行业管理模式以及多重上市服务系统(MLS)的建立进行详细阐述,从而识别出美国房地产经纪行业信息共享制度的形成路径。接着阐述我国房地产经纪行业的发展历程,并按照发展程度,将其分为萌芽、兴起、复苏、形成和发展五个阶段;同时从多个角度分析导致我国房地产经纪行业依然处于信息非共享状态的原因。再对我国房地产经纪行业信息共享制度建立的影响因素做实证分析,以新制度学中的制度构成理论为指导依据,进行问卷的设计与统计;并运用简单描述性统计、信度和效度的检验、相关分析、因子分析、以及基于因子分析的权重确定方法,对促进和阻碍我国信息共享制度建立的因素进行分析,找到其中重要的影响因素,为探寻由信息非共享向信息共享制度的转化路径研究提供依据。最后,将我国房地产经纪行业信息非共享制度向信息共享制度转化视为一个制度变迁过程,利用规范性的制度变迁理论找到转化的路径,认为我国房地产经纪行业的管理应首先在立法上明确经纪服务的代理关系,利用政府的强制性手段彻底落实行业职业资格制度,同时行业协会发挥其独立运作能力,制定会员管理制度,共同建立中国房地产经纪行业信息共享制度。
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全文目录
摘要 4-5 Abstract 5-9 引言 9-14 1 美国房地产经纪行业信息共享制度的形成路径分析 14-23 1.1 美国房地产经纪业发展的经济史考察 14-21 1.1.1 经纪活动的产生 14 1.1.2 经纪人制度的确立 14-15 1.1.3 代理机制的更新 15-20 1.1.4 行业管理模式 20-21 1.1.5 多重上市服务系统的建立 21 1.2 房地产经纪业信息共享制度的形成路径 21-23 2 我国房地产经纪行业信息非共享制度的形成路径分析 23-45 2.1 我国房地产经纪行业的发展阶段 23-33 2.1.1 萌芽阶段 24 2.1.2 兴起阶段 24-25 2.1.3 复苏阶段 25 2.1.4 形成阶段 25-27 2.1.5 发展阶段 27-33 2.2 我国房地产经纪行业信息非共享制度形成的因素分析 33-42 2.2.1 经纪人职业资格制度落实不到位 33-34 2.2.2 居间的经纪关系 34-36 2.2.3 消费者多家委托行为 36-38 2.2.4 行业管理方面的不足 38-39 2.2.5 小范围内信息共享制度的建立 39-42 2.2.6 缺乏行业内部合作 42 2.3 房地产经纪业信息非共享制度的形成路径 42-45 3 我国房地产经纪业信息共享制度影响因素的问卷设计与统计 45-56 3.1 理论基础 45-46 3.2 研究假设 46-47 3.3 问卷的设计 47-49 3.3.1 问卷调查的目的与基本内容 47-48 3.3.2 问卷设计的基本过程 48 3.3.3 避免问卷偏差的措施 48-49 3.4 量表开发 49-51 3.4.1 促进因素量表开发 49-51 3.4.2 阻碍因素量表开发 51 3.5 数据收集及统计 51-56 3.5.1 数据的收集 51-52 3.5.2 数据样本统计 52-56 4 我国房地产经纪业信息共享制度影响因素的实证分析 56-71 4.1 分析方法 56-58 4.1.1 描述性统计分析 56 4.1.2 信度和效度的检验 56 4.1.3 相关分析 56-57 4.1.4 因子分析 57 4.1.5 权重的确定方法 57-58 4.2 简单描述性统计 58-60 4.3 探测性因子分析与效度检验 60-65 4.3.1 促进因素分析 60-63 4.3.2 阻碍因素分析 63-65 4.4 信度检验 65-67 4.4.1 促进因素的信度检验 66 4.4.2 阻碍因素的信度检验 66-67 4.5 权重的确定 67-69 4.5.1 促进因素的权重确定 67-68 4.5.2 阻碍因素的权重确定 68-69 4.6 总结 69-71 5 中国房地产经纪业信息非共享向信息共享制度转化的路径研究 71-80 5.1 制度变迁理论 71-74 5.1.1 诺思的制度变迁模型 71-72 5.1.2 制度变迁的方式及组合模式 72-74 5.1.3 制度变迁的一般过程 74 5.2 我国房地产经纪业信息非共享向信息共享制度的转化路径分析 74-80 5.2.1 制度变迁的行动团体 74-75 5.2.2 制度变迁的方式选择 75-76 5.2.3 核心制度与配套制度 76-77 5.2.4 制度变迁的路径 77-80 结论 80-82 参考文献 82-85 附录A 调查问卷 85-88 攻读硕士学位期间发表学术论文情况 88-89 致谢 89-90
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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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