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基于动态规划的房地产多项目开发优化决策

作　者: 王德田
导　师: 刘志杰
学　校: 大连理工大学
专　业: 土木工程管理
关键词: 多项目优化决策价值分析项目评估动态规划
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

房地产市场的进一步完善必将促使地产开发商从单一项目开发商转变为城市运营商,大规模项目和多项目的滚动开发将成为重要的开发模式。本文要解决的就是多项目开发的优化决策问题,基本的研究思路是将多项目的开发决策问题转换为一个多阶段的决策问题,并采用动态规划的理论来求解最优决策序列。其步骤可以简单概括如下：(1)对项目进行价值分析,寻找项目价值挖掘的关键因素,研究各项目的理想开发方案,并从不同角度制定项目的备选开发方案；(2)建立项目开发方案的评估体系,并运用灰色关联分析法评估各项目备选开发方案；(3)建立以各项目灰色关联度为状态变量的动态规划模型,考察各项目间的相互影响,针对项目开发的环境变化调整开发策略,形成最终的最优决策序列。首先,单个项目开发的决策过程是通过分析项目的开发环境和项目自身特性,寻求其价值挖掘点,并形成项目的理想开发方案。在实际开发中,由于各种条件的限制,比如政策调控的变化等,各项目不一定能按理想开发方案实施,因此,各项目均需制定多种备选开发方案,以便在不同的开发条件下都能做出最优决策。其次,在形成了各项目的备选开发方案的基础上,需要对各备选开发方案进行科学的评估。因项目开发方案涉及的因素较多,既有定量因素,也有定性因素,因此,本文从开发商、消费者和管理部门三个不同利益相关者的角度综合考虑项目开发的各种影响因素,并根据层次分析法的相关理论选取主要评估指标。最后,在前两步的基础上,建立实用的动态规划模型来模拟决策过程是解决问题的关键一步。本文的实证研究证明本文所建立的动态规划模型能够有效的求解多项目开发的最优决策序列,并能根据实际情况做出调整,具有一定的实用性。本文采用的研究方法是基于系统理论的定性研究和定量研究相结合,在定性分析的基础上将难以定量化的指标按照系统数学的方法将其定量化,这一方法在项目价值分析、项目价值挖掘以及项目开发方案的评估中体现得尤为突出；在进行项目开发方案评估时,既借鉴了传统的评估方法的理论,也运用了层次分析法、灰色关联度分析等模糊数学的相关理论；最后,本文所建立的动态规划优化决策模型既是运筹学优化理论的范畴,同时也是多项目管理理论的范畴,作为学科交叉研究点,本文很好的将运筹学的相关理论应用到了房地产项目开发的实际决策中。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-9
1 绪论  9-21
  1.1 研究背景  9-14
    1.1.1 房地产多项目开发的特点  9
    1.1.2 房地产开发商向城市运营商转变的必要性  9-12
    1.1.3 项目管理的兴起与发展  12-13
    1.1.4 研究意义  13-14
  1.2 国内外研究现状  14-18
    1.2.1 房地产项目价值理论  14-15
    1.2.2 房地产项目方案评估理论  15-17
    1.2.3 房地产项目开发优化决策理论  17-18
  1.3 研究内容及技术路线  18-21
    1.3.1 研究内容  18
    1.3.2 研究方法及技术路线  18-21
2 项目价值分析及挖掘  21-33
  2.1 项目价值  21-23
    2.1.1 项目价值的概念  21
    2.1.2 项目价值分析  21-23
  2.2 项目价值分析的方法  23-28
    2.2.1 建立项目价值分析体系的原则  23-24
    2.2.2 项目价值的分析体系  24-28
  2.3 项目价值挖掘  28-31
    2.3.1 项目价值可挖掘因素的确定  29-30
    2.3.2 项目价值挖掘目标  30-31
  2.4 本章小结  31-33
3 项目开发方案评估体系  33-43
  3.1 项目开发方案评价的传统方法  33-34
  3.2 灰色关联分析法的优点  34-35
  3.3 灰色关联分析法的步骤  35-40
    3.3.1 建立评估指标体系  35-36
    3.3.2 确定各指标权重  36-38
    3.3.3 建立灰色评估数学模型  38-40
  3.4 计算实例  40-42
  3.5 本章小结  42-43
4 多项目开发优化决策的动态规划模型  43-56
  4.1 多项目优化决策过程  43-44
  4.2 动态规划基本理论  44-46
    4.2.1 动态规划简介  44
    4.2.2 动态规划的基本要素  44-45
    4.2.3 动态规划的特性  45-46
  4.3 多项目开发优化决策的动态规划模型建模思路  46-47
  4.4 动态规划模型  47-51
    4.4.1 阶段变量  47-48
    4.4.2 状态变量  48
    4.4.3 决策变量  48-49
    4.4.4 状态转移方程  49
    4.4.5 目标函数  49
    4.4.6 递推方程  49-50
    4.4.7 动态规划模型计算方法  50-51
  4.5 动态规划模型改进方法  51-55
    4.5.1 区域价值改变的影响  52-53
    4.5.2 品牌价值的影响  53
    4.5.3 项目现金流对开发商继续开发意愿的影响  53-54
    4.5.4 模型改进内容  54-55
  4.6 模型的自调节功能  55
  4.7 本章小结  55-56
5 实证研究  56-65
6 结论与展望  65-68
  6.1 结论  65-66
  6.2 进一步研究的方向  66-68
参考文献  68-71
附录A 项目开发方案评估指标权重的计算过程  71-75
攻读硕士学位期间发表学术论文情况  75-76
致谢  76-77

基于动态规划的房地产多项目开发优化决策

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