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基于资产定价模型的兰州市住宅市场价格非理性增长研究

作　者: 陈鑫
导　师: 刘开瑞
学　校: 陕西师范大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 房地产 投机泡沫 资产市场
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要


房地产行业是我国国民经济的支柱产业,众所周知,房地产行业投资规模较大,所涉及的资金链较长,资金周转速度较慢,关联行业也比较广泛,自1998年发展住房市场改革以来,伴随着我国经济的快速成长,房地产行业也得到了空前的发展。在房地产市场中,住宅市场占房地产市场的主体部分,住宅市场占房地产市场的份额比例也不断提高。然而随着住宅市场的商品化,在我国大多数大中城市出现了房价快速上涨,并居高不下的局面,审视我国城市普通居民收入的水平,高房价早以脱离了居民的承受能力,为居民的生活造成了很大的压力,长此以往也将为地区,国家的整体经济稳定带来隐患。面对这种情况,城市房地产价格的问题引起了我国许多专家,学者,政府以及媒体的关注。关于住宅市场价格,房地产价格泡沫等的问题引起了学术界乃至整个社会的讨论。但是综合我国城市房地产价格影响因素的研究,笔者发现,在我国,大多数的研究都是正对全国或者个别发达地区,针对我国经济发展相对落后的西部地区,尤其像兰州这样的西部二线城市比较少。并且就研究方法和研究层面来说,大多数的研究也是基于基本经济面与城市房地产价格的关系为多,而对房地产价格居高不下的因素的研究并不多见,对如何抑制房价的不稳定上涨的研究更是少而又少。兰州市是西部重要的政治、经济和文化中心城市,随着西部大开发脚步的推进,近年来兰州市的经济得到了明显的发展。房地产市场也处于空前的繁荣中,2009年全市GDP总值925.98亿元,同比增长11.51%；全社会固定资产投资完成431.98亿元,同比增长20.46%。与此同时,2009年兰州市住宅建设投资89.97亿元,房地产行业生产总值22.95亿元。伴随着房地产行业的快速增长,人们也会产生疑问,兰州市近年来的住宅市场价格存在泡沫吗?如何甄别价格中的投机成分?本文试图在发掘兰州市房地产价格影响因素的规律后,为兰州市稳定房价,促进房地产市场健康发展提出有价值的建议。首先对兰州市商品住宅供需情况进行了研究,在住宅供给缺乏弹性的情况下,房价的波动主要因素来自于需求变化。其次将住宅价格和房租联系起来,利用资产定价模型分析住宅价格中包含的基础价值和泡沫因素,并以兰州市住宅市场数据为基础进行实证检验。结果显示,基于租金的现值贴现模型仅能部分的解释兰州市房价的上涨,而投机性泡沫则对解释房价的上涨起到了主要作用,这将有助于理解目前我国房地产市场价格的非理性增长现象。最后论文在供需层面上通过对兰州市房价影响因素的分析,揭示了城市商品住宅发展的一般规律,并提出如何有效地抑制城市住宅市场中的投机需求,使住宅市场达到供需均衡。

全文目录


摘要  3-5
Abstract  5-9
1 绪论  9-14
  1.1 研究背景  9-10
  1.2 研究的目的和意义  10-11
  1.3 研究方法，研究方案和可能的创新  11-14
    1.3.1 研究方法  11-12
    1.3.2 研究创新之处  12
    1.3.3 研究方案  12-14
2 相关文献综述  14-23
  2.1 城市住宅价格的形成  14-16
    2.1.1 住宅商品基础价格的形成  14
    2.1.2 城市住宅市场投机价格的研究  14-16
  2.2 住宅价格的影响因素分析  16-17
  2.3 城市住宅市场供需研究现状  17-19
  2.4 城市住宅市场供需失衡的因素分析  19-23
    2.4.1 影响需求的因素  19-21
    2.4.2 影响供给的因素  21-23
3. 基于资本资产定价的房价泡沫理论模型  23-27
  3.1 资本资产定价模型的研究  23-24
    3.1.1 资本资产定价模型的理论源渊  23
    3.1.2 资本资产定价模型理论描述  23-24
  3.2 资本资产定价模型在本文中的应用  24-27
4. 兰州房地产市场的发展状况及实证分析  27-33
  4.1 兰州市房地产市场的发展状况  27-28
  4.2 实证研究  28-32
    4.2.1 兰州市住宅相关数据统计  28-30
    4.2.2 构建实证模型  30
    4.2.3 实证结果分析  30-32
  4.3 本章小结  32-33
5. 城市住宅市场供需均衡的目标分析及路径选择  33-41
  5.1 住宅市场已采取的宏观调控措施及弊端  33-34
  5.2 城市住宅市场供需均衡的目标  34-36
    5.2.1 挤出市场投机行为，清除投资行为  34-35
    5.2.2 转移政府支付，调动住宅市场刚性需求  35-36
    5.2.3 城市住宅细分市场供需的均衡  36
  5.3 城市住宅市场供需均衡的路径选择  36-41
    5.3.1 建立有效的市场需求观测体系和监控体系  36-37
    5.3.2 灵活调配卖方市场，建立买方市场  37-38
    5.3.3 盘活市场存量，建立二手房交易市场  38
    5.3.4 合理规范经济适用房的规模  38-39
    5.3.5 建立透明的信息披露系统  39
    5.3.6 明晰政府的行政底线，回归政府的监控职能  39-41
6 结论与启示  41-43
  6.1 基本结论  41-42
  6.2 政策启示  42-43
参考文献  43-45
致谢  45-47
攻读硕士学位期间的研究成果  47

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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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