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房产价格稳定提高理论与相关调控政策研究
作 者: 谭文
导 师: 李立新
学 校: 沈阳建筑大学
专 业: 结构工程
关键词: 房地产市场 房价 调控政策 土地政策 金融政策 税收政策
分类号: F299.23
类 型: 硕士论文
年 份: 2013年
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内容摘要
近年来我国房地产价格连年高涨,已经明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力,引发了一系列社会问题。房地产作为支柱产业与国民经济之间具有复杂的相互作用,政府对房地产市场的管理与调控是一项复杂的系统工程。本课题的目的在于探究房产价格上涨原因,着重研究政府宏观调控对房地产市场的影响,以期通过理论和实证的研究,为规范政府调控、促进房地产市场健康发展和提高居民生活水平提供一种科学思路。论文首先从理论背景研究着手,介绍了房产价格的形成和特点,揭示了影响房产价格的因素。通过房价收入比和房价租售比来分析沈阳房产价格的现状,指出了沈阳现阶段房产价格是不合理的,并针对房产成本上升、住房供给短缺以及长期需求旺盛等影响房产价格上涨的因素来进行分析,得出我国房价长期看涨的结论,引出了房产价格稳定提高理论的重要意义和对策建议。其次,通过分析房地产市场现阶段存在的问题,介绍房地产市场宏观调控的机理,表明了房地产市场宏观调控的必要性。紧接着回顾了我国自1998年以来房地产市场的宏观调控政策及其效果,揭示了调控政策存在的问题及原因。再次,针对我国现阶段调控政策的问题,重点对土地政策、金融政策、税收政策进行深入的研究。介绍了这三种调控政策的内容和主要措施,分析了其对房地产价格的影响机制,并指出其存在的问题和改进的方向。最后阐明了我国房地产宏观调控应该遵循的原则和使用的手段。通过规范土地调控政策、健全金融调控政策和优化房地产税收政策来完善我国房地产市场的宏观调控,促使房产价格稳定提高,维持房地产市场的健康发展。
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全文目录
摘要 5-6 Abstract 6-7 目次 7-15 第一章 绪论 15-21 1.1 选题的背景 15 1.1.1 商品房价格增速过快 15 1.1.2 房地产业进行了严厉的调控 15 1.1.3 调控效果没达到预期 15 1.1.4 宏观调控政策有待改进 15 1.2 研究的目的和意义 15-16 1.2.1 研究目的 15-16 1.2.2 研究意义 16 1.3 国内外研究现状及评述 16-18 1.3.1 国外研究现状 16-17 1.3.2 国内研究现状 17-18 1.4 主要内容 18-21 第二章 房产价格的内涵及影响因素 21-27 2.1 房产价格的形成 21 2.1.1 房价的价值构成是房价形成的基础 21 2.1.2 供求关系决定房产价格 21 2.2 房价的构成 21-22 2.2.1 土地成本 21-22 2.2.2 开发成本 22 2.2.3 管理费用 22 2.2.4 资金成本 22 2.2.5 销售税费 22 2.2.6 开发利润 22 2.3 房产价格体系及基本特征 22-24 2.3.1 房地产价格体系的基本概念和构成 22-23 2.3.2 房产价格的基本特征 23 2.3.3 房地产价格体系是一个既统一又对立的有机整体 23-24 2.4 房产价格的影响因素 24-25 2.4.1 开发房地产的成本 24 2.4.2 购房者的实际收入水平 24 2.4.3 房地产公司对未来的预期 24 2.4.4 购房者对未来的预期 24 2.4.5 金融杠杆的作用 24 2.4.6 土地政策 24 2.4.7 税收政策 24-25 2.4.8 住房政策 25 2.5 本章小结 25-27 第三章 房产价格稳定提高理论的分析 27-41 3.1 房价合理性评价指标介绍 27 3.1.1 房价收入比 27 3.1.2 房价租售比 27 3.2 沈阳市房价现状分析 27-29 3.2.1 沈阳房价收入比分析 27-28 3.2.2 我国的房价租售比分析 28-29 3.3 房产价格的合理性分析 29-32 3.3.1 房价构成的合理性分析 29-31 3.3.2 房价上涨的合理性分析 31-32 3.4 房价上涨的影响因素分析 32-35 3.4.1 住宅成本的上升推动房价上涨 32-33 3.4.2 供给短缺推动房价上涨 33-34 3.4.3 住宅需求拉动房价上升 34 3.4.4 房价必然上涨的因素总结 34-35 3.5 房产价格稳定提高的重要意义 35-38 3.5.1 房地产业的重要作用 35 3.5.2 房价过快上涨引发的问题 35-36 3.5.3 房价下跌对中国经济的影响 36-38 3.6 构建房产价格稳定提高的对策研究 38-39 3.6.1 房价构成的合理性对策 38-39 3.6.2 促进房价稳定提高的对策 39 3.7 本章小结 39-41 第四章 我国房地产发展现状与调控政策分析 41-55 4.1 房地产业发展现状及存在的问题 41-44 4.1.1 房地产价格过高 41-42 4.1.2 住房供求结构性矛盾突出 42 4.1.3 对银行依赖度高 42 4.1.4 市场操作不规范 42-43 4.1.5 房产开发增速加快 43 4.1.6 房地产市场竞争不充分 43-44 4.1.7 行业集中率低 44 4.2 房地产市场宏观调控机理 44-46 4.2.1 房地产市场宏观调控的理论依据 44-45 4.2.2 房地产市场宏观调控手段 45-46 4.3 我国房地产调控政策回顾 46-50 4.3.1 扩张性政策阶段(1998~2002年) 46-47 4.3.2 紧缩性政策阶段(2003~2008上半年) 47-48 4.3.3 宽松促进政策阶段(2008年下半年~2009年上半年) 48-49 4.3.4 重回紧缩政策阶段(2009年下半年~2012年) 49-50 4.4 房地产调控政策效果 50 4.5 房地产调控政策存在的问题及原因 50-52 4.5.1 房地产调控存在的问题 50-52 4.5.2 房地产调控存在的问题的原因 52 4.6 本章小结 52-55 第五章 相关调控政策研究 55-63 5.1 我国房地产调控的土地政策 55-57 5.1.1 土地供应方式与结构 55-56 5.1.2 土地利用规划与控制 56 5.1.3 土地政策对房产价格的影响机制 56-57 5.2 我国房地产调控的金融政策 57-59 5.2.1 房地产金融政策调控的含义 57 5.2.2 金融政策对房地产市场的影响机制 57-58 5.2.3 房地产金融市场存在的问题 58-59 5.3 我国房地产调控的税收政策 59-61 5.3.1 房地产税收调控的主要措施 59 5.3.2 房地产税收调控的功能 59-60 5.3.3 房地产税收政策存在的问题 60-61 5.4 本章小结 61-63 第六章 完善我国房地产市场宏观调控的建议 63-71 6.1 调控原则与手段 63-64 6.1.1 遵循合理的调控原则 63 6.1.2 选择适当的调控手段 63-64 6.2 规范土地调控政策 64-66 6.2.1 做好土地规划 64-65 6.2.2 完善土地供应体系 65-66 6.3 健全金融调控政策 66-68 6.3.1 有效把握金融调控的方式、时机和力度 67 6.3.2 完善房地产商业信贷 67-68 6.3.3 健全货币供给政策 68 6.4 优化房地产税收制度 68-71 6.4.1 税收制度优化原则与措施 68 6.4.2 优化税收制度的具体政策 68-69 6.4.3 建立配套措施制度 69-71 第七章 结论 71-73 7.1 主要结论 71 7.2 未来研究展望 71-73 参考文献 73-75 作者简介 75 作者在攻读硕士学位期间发表的学术论文 75-77 致谢 77
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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 世界各国城市市政经济概况 > 中国 > 城市经济管理
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