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中国城市土地市场和住房市场互动机制的微观研究

作　者: 郭晓旸
导　师: 刘洪玉
学　校: 清华大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 土地市场住房市场交易价格交易概率土地制度
分类号: F299.23
类　型: 博士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

土地市场和住房市场的互动关系一直是国内外理论和实践中关注的热点问题。近十年来，随着我国城市土地价格和住房价格持续快速上涨，相关争论愈发凸显。此外，在我国制度特点下，地方政府垄断土地供给并逐渐形成“土地财政”，对上述市场互动机制存在不可忽视的影响，从而使得关于我国城市土地市场和住房市场互动关系的讨论更加复杂也更加必要。论文首先基于土地市场引致需求理论和住房市场价格发现理论，以价格为市场间信号，提出了微观层面理想条件下土地市场和住房市场互动机制的理论分析框架——“信号—预期”理论模型。在该理论模型框架下，论文重点分析了作为市场互动机制核心问题的土地价格和住房价格内生关系的成立条件和变化规律，同时分析了我国制度特点下政府行为对市场互动机制的影响途径和影响效果。基于“信号—预期”理论模型，论文对北京市土地市场和住房市场互动机制进行了系统的实证研究。实证研究结果验证了理论模型的正确性，分析了土地市场和住房市场相互影响的效果和变化规律，证明了政府行为对于市场运行存在的影响。论文研究的主要结论有：（1）微观层面上，住房价格通过引致需求渠道影响土地市场价格和开发时机，土地价格通过价格发现过程影响住房价格和交易概率，价格是两个市场互动机制的重要纽带；（2）土地价格和住房价格的内生关系及其均衡水平依条件成立和变化；（3）“土地财政”对住房市场价格发现过程存在强化影响；（4）北京市土地市场存在显著的垄断结构，住房市场存在显著的垄断竞争结构和非有效性；（5）北京市土地价格和住房价格存在显著的内生关系，“土地财政”进一步推高了住房价格；（6）北京市住房交易概率与周边土地价格正相关，但相关性受空间距离和市场趋势等因素影响；（7）周边住房价格上涨会提高政府的土地出让概率，但政府对土地市场的垄断将延缓土地出让时间。论文建议逐步推进房产税制度改革、地方政府债券制度建设和土地出让收入用途调整，并在条件适宜时推动城市土地管理职能的分散和下移。通过以上措施，优化地方政府收入结构、提高土地市场竞争程度、降低政府行为对城市土地市场和住房市场运行的干扰，进而促进城市土地市场和住房市场的良性互动，促进住房市场的平稳健康发展和城市化进程的顺利推进。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-10
第1章引言  10-35
  1.1 研究背景、目的和意义  10-15
    1.1.1 研究背景  10-13
    1.1.2 研究目标  13-14
    1.1.3 理论意义  14-15
    1.1.4 现实意义  15
  1.2 国内外相关研究进展  15-29
    1.2.1 住房市场对土地市场的影响研究  16-21
    1.2.2 土地市场对住房市场的影响研究  21-25
    1.2.3 土地市场和住房市场的互动关系研究  25-28
    1.2.4 文献综述小结  28-29
  1.3 研究对象和研究范围  29-30
    1.3.1 研究对象  29
    1.3.2 研究范围  29-30
  1.4 研究方法和技术路线  30-33
    1.4.1 研究方法  30-31
    1.4.2 实证数据说明  31-32
    1.4.3 技术路线  32-33
  1.5 论文的主要内容与结构安排  33-35
第2章制度背景和市场环境  35-53
  2.1 城市住房和土地制度  36-42
    2.1.1 城市住房制度的演变和现状  36-39
    2.1.2 城市土地制度的演变和现状  39-42
  2.2 市场的垄断结构  42-47
    2.2.1 住房市场的垄断竞争结构  42-45
    2.2.2 土地市场的完全垄断结构  45-47
  2.3 市场的非有效特征  47-51
    2.3.1 住房市场有效性的检验方法  47-48
    2.3.2 住房市场价格指数及其变动情况  48-49
    2.3.3 住房市场有效性检验  49-51
  2.4 本章小结  51-53
第3章土地市场和住房市场互动机制的理论分析  53-81
  3.1 土地市场和住房市场互动机制的“信号—预期”理论模型  54-61
    3.1.1 住房市场信息对土地市场交易结果的影响机制  54-56
    3.1.2 土地市场信息对住房市场交易结果的影响机制  56-59
    3.1.3 “信号—预期”理论模型  59-61
  3.2 土地价格和住房价格的内生影响关系  61-72
    3.2.1 “信号—预期”理论模型的进一步展开  61-62
    3.2.2 土地价格和住房价格的内生影响模型  62-64
    3.2.3 内生影响模型的基本数学性质  64-66
    3.2.4 土地价格和住房价格内生关系的收敛性分析  66-72
  3.3 “土地财政”对“信号—预期”理论模型的影响  72-78
    3.3.1 土地出让收入与城市公共设施建设  72-75
    3.3.2 城市公共设施建设与住房价格增长  75-76
    3.3.3 “土地财政”对土地价格信号强度影响的理论分析  76-78
  3.4 本章小结  78-81
第4章土地价格和住房价格内生影响关系的实证分析  81-113
  4.1 实证研究模型的建立  82-85
    4.1.1 求解土地微分方程  82-84
    4.1.2 实证研究模型  84
    4.1.3 模型中主要系数的预期检验结果  84-85
  4.2 样本数据的构造  85-86
    4.2.1 住房样本与土地样本的匹配原则  85-86
    4.2.2 非观测变量的描述性统计  86
  4.3 土地价格和住房价格内生关系检验结果  86-95
    4.3.1 基本模型检验  87-89
    4.3.2 内生关系对交易时滞的稳健性  89-90
    4.3.3 内生关系对时间的稳健性  90-94
    4.3.4 内生关系对空间的稳健性  94-95
  4.4 土地价格信号强度的影响因素分析  95-107
    4.4.1 交易客体特征对信号强度的影响  96-102
    4.4.2 交易主体特征对信号强度的影响  102-105
    4.4.3 市场趋势特征对信号强度的影响  105-107
  4.5 “土地财政”对土地价格信号强度的影响分析  107-112
    4.5.1 “土地财政”影响的实证检验方法  107-108
    4.5.2 “土地财政”表征变量的选取  108-109
    4.5.3 “土地财政”对信号强度影响的检验结果  109-112
  4.6 本章小结  112-113
第5章土地价格对住房交易概率影响的实证分析  113-138
  5.1 基于“信号—预期”理论模型的可检验推断  114-117
    5.1.1 市场投资者的“禀赋效应”  114-115
    5.1.2 买卖双方保留价格的非对称变化  115-116
    5.1.3 基于理论模型的可检验推断  116-117
  5.2 实证研究模型的建立  117-119
    5.2.1 实证研究模型  117-119
    5.2.2 实证数据说明  119
  5.3 土地价格对住房交易概率影响的实证分析结果  119-136
    5.3.1 生存概率的经验分布  119-122
    5.3.2 半参数模型：基本控制变量及其稳健性  122-126
    5.3.3 半参数模型：土地价格信号对住房交易概率的影响  126-128
    5.3.4 半参数模型：土地价格信号对住房交易概率影响的稳健性  128-131
    5.3.5 半参数模型：放松土地价格信号影响效果不变的假设  131-133
    5.3.6 参数模型：住房交易概率随时间的变化规律  133-136
  5.4 本章小结  136-138
第6章住房价格对土地交易概率影响的实证分析  138-150
  6.1 基于“信号—预期”理论模型的可检验推断  139-140
    6.1.1 等待期权行权条件与停时事件的等价性  139
    6.1.2 触发价格的外生影响因素  139-140
    6.1.3 基于理论模型的可检验推断  140
  6.2 实证研究模型的建立  140-142
    6.2.1 实证研究模型  140-141
    6.2.2 实证数据说明  141-142
  6.3 住房价格对土地交易概率影响的实证分析结果  142-148
    6.3.1 基本模型检验结果  142-145
    6.3.2 地方政府土地出让的等待期权行权特征检验  145-146
    6.3.3 地方政府垄断土地市场对土地交易概率的影响  146-148
  6.4 本章小结  148-150
第7章研究结论和政策建议  150-159
  7.1 论文的主要结论  150-153
    7.1.1 理论研究结论  151-152
    7.1.2 实证研究结论  152-153
  7.2 论文的创新点  153-154
  7.3 政策建议  154-159
参考文献  159-171
致谢  171-173
附录 A 实证研究使用数据的描述性统计  173-176
附录 B 勒纳指数计算方法和市场势力检验结果  176-183
附录 C 类重复交易住房价格指数的原理和计算方法  183-190
个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果  190-191

中国城市土地市场和住房市场互动机制的微观研究

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