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上海高房价的成因及其对策研究

作　者: 石称华
导　师: 严法善
学　校: 复旦大学
专　业: 金融学
关键词: 高房价城市化进程保障性住房体系土地财政遗产税
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

上海这座赫然屹立在中国东方的璀璨明珠,作为中国的经济、国际金融、贸易和国际航运中心,以其高速的城市化发展、全国金融中心的地位以及不断开拓进取的良好发展势头,时刻吸引着全世界各类大型机构的进驻和青年才俊的汇集,资金和人才大量的流入伴随着的是不可避免的资产价格大幅上涨。上海房地产价格在过去的十年间经历了数倍的上涨,从挤出居民消费、扩大贫富差距、阻碍城市化进程等多方面阻碍着上海经济的可持续发展、建设国际金融中心等重大问题。本文以供需理论为基本思路展开,通过对目前上海房价的实证考察,在寻求上海高房价成因的基础上,探讨高房价给上海带来的危害,并对上海目前高房价的对策提出可行性建议。本文共分六部分：第一章：序言。本部分首先叙述了笔者写作本篇论文的背景和意义。然后对已有文献理论和相关研究进行了综述,具体包括供需理论方面、宏观调控政策方面以及其他方面。最后说明本文的研究方法和创新之处,其中创新之处具体包括数据处理、影响房价相关因素的回归分析模型和遗产税概念的引入。第二章：上海高房价的现状。通过房地产价格指数、人均居住面积、房价收入比和租售比四个方面的指标,具体描述上海目前房价高的程度。笔者通过对大量数据的时序处理以及多层次的对比让读者可以从本章对目前上海房价之高得到数量和价格上的切实感受。第三章：上海高房价的成因。首先本文从供需两方面综合考虑了以下高房价的促成因素：国民收入水平的上升、土地因素、政策因素、开发成本因素、城市化进程以及世博会、游资等其他因素。然后取上海人均可支配收入(PDI)、上海土地交易价格指数(LTPI)、1年期贷款利率(RATE)、住宅平均造价(COST)和上海城市化率(URBAN)作为前五个因素的代表进行回归分析,得出结论：上海城市化进程对房价影响程度最大,接着依次是土地交易价格、建筑开发成本、人均可支配收入和利率。第四章：上海高房价的危害。本文具体讨论了高房价的以下危害：第一、挤出居民日常消费,造成内需不足；第二、影响财富再分配过程,扩大贫富差距；第三、人才流出、产业转移；第四、阻碍城市化进程；第五、加剧目前通货膨胀的状况；第六、埋下金融危机隐患；第七、增加国民生活的不安定感。第五章：上海高房价的对策。本文从供给和需求两方面提出了对策,供给方面的对策包括：第一、加快保障性住房体系的建设；第二、改变地方政府“以地生财”的经营模式；第三、调整居住用地出让方式；第四、优化住房供给结构,提高土地资源利用效率；第五、节约土地资源,提高利用效率；第六、引入遗产税。需求方面的对策包括：第一、严厉打击对住房的炒作和囤积；第二、完善税收政策,紧缩住房贷款；第三、开拓多渠道投资途径；第四、严防国际热钱流入；第五、引导居民合理需求。第六章：结论。最后本文给出了以下四方面的结论：第一、随着社会经济的发展,房价有上涨的趋势。第二、上海市目前房价的上涨速度过快,会对经济的可持续发展造成影响。第三、地方政府应该针对房价涨速过快做调控,而不是对房价做方向性的调整。第四、最根本的解决办法是增加住房供给,而增加住房供给方法中最重要的又是住房保障体系的建设和完善。

全文目录

摘要  5-7
Abstract  7-9
第一章序言  9-12
  1.1 背景及意义  9
  1.2 文献综述  9-11
  1.3 研究方法及创新之处  11-12
第二章上海高房价的现状  12-21
  2.1 上海历年房地产价格指数及走势  12-14
  2.2 上海人均住房面积  14-15
  2.3 房价收入比  15-17
  2.4 租售比  17-21
第三章上海高房价的成因  21-43
  3.1 国民收入水平的上升  21-23
  3.2 土地因素  23-29
  3.3 政策因素  29-35
  3.4 开发成本因素  35-36
  3.5 城市化进程  36-39
  3.6 世博会、游资等其他影响因素  39
  3.7 高房价影响因素的回归分析  39-43
第四章上海高房价的危害  43-51
  4.1 挤出居民日常消费,造成日常消费不足  43-45
  4.2 影响财富再分配过程,扩大贫富差距  45
  4.3 人才流出、产业转移  45-46
  4.4 阻碍城市化进程  46-47
  4.5 加剧目前通货膨胀的状况  47-48
  4.6 埋下金融危机隐患  48-50
  4.7 增加国民生活的不安定感  50-51
第五章上海高房价的对策  51-64
  5.1 供给方面  51-60
    5.1.1 加快保障性住房体系的建设  51-55
    5.1.2 改变地方政府"以地生财"的经营模式  55-56
    5.1.3 调整居住用地出让方式  56-57
    5.1.4 优化住房供给结构,提高土地资源利用效率  57
    5.1.5 节约土地资源,提高利用效率  57-59
    5.1.6 引入遗产税  59-60
  5.2 需求方面  60-64
    5.2.1 严厉打击对住房的炒作和囤积  61
    5.2.2 完善税收政策,紧缩住房贷款  61
    5.2.3 开拓多渠道投资途径  61-62
    5.2.4 严防国际热钱流入  62-63
    5.2.5 引导居民合理需求  63-64
第六章结论  64-66
参考文献  66-69
后记  69-70

上海高房价的成因及其对策研究

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