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房地产投资信托基金的法律制度及实务研究

作 者: 李娜
导 师: 段匡
学 校: 复旦大学
专 业: 法律
关键词: 房地产投资信托基金 REITs 法律制度
分类号: D922.282
类 型: 硕士论文
年 份: 2011年
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内容摘要


房地产行业对于我国国民经济的发展而言,其重要性是不言而喻的,但近几年来,随着商品房价格的水涨船高,房地产泡沫的不断扩大,使得国家不得不重视这个行业的监管问题。随着121号文件的颁布,国家为了抑制房价的不断攀高,一方面通过对商业银行的调控使得银根紧缩、房地产企业的资金缺口不断扩大,另一方面,通过对第二套房屋的限购政策,使商品房交易量急剧下降,更加剧了房地产商的资金短缺危机。由于房地产企业长期以来,主要的融资方式是以银行借贷为主的,当这个融资渠道被严格限制之后,寻找新的融资方式成为不少房地产开发商最为重视的问题。房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案,在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有着广泛的发展,其投资小、收益大、流动性好等优点,或可解决我国房地产行业目前的窘境。因此,本文的研究十分具有现实意义。本文从介绍房地产投资信托基金的基本理论开始,运用比较研究、实证研究的方法,从法律的角度对房地产投资信托基金的设立、运作、风险防范等方面进行了探讨。就当前我国C-REITs筹建的两个方案:银监会版的债券类REITs方案以及证监会版的股权类REITs方案,进行了分析,并指出两者在证券法、物权法、信托法、税法方面面临的法律障碍。最后,综合之前的研究结果做出C-RETTs的立法构想方案。本文共分为四章。第一章“房地产投资信托基金的概述”。本章试图通过对于房地产投资信托基金基本理论的概述和分析,来理解房地产投资信托基金的内在涵义。包括:一、房地产投资信托基金的含义,介绍了国内外主流学派对房地产投资信托基金概念的理解和分析;二、房地产投资信托基金的分类,列举了房地产投资信托基金主流的几种分类方式;三、以美国为例,对于房地产投资信托基金的五大基本制度,即组织结构、股权结构、资产结构、收入结构、收益分配结构以及税收制度安排进行介绍和分析;四、对组织结构进行分析;五、对运作方式的募集阶段和正式阶段进行介绍和分析。第二章‘’REITs的全球发展概述及比较”。本章主要介绍了美国、日本、新加坡和中国香港的REITs发展情况,并运用比较的手法,对各国的REITs基本制度以及设立条件做出深度的剖析。另外,笔者还在本章就各国理论界研究的核心问题,即组织结构问题、投资的多样化和集中化问题、分红和债务政策问题,进行了介绍和分析。第三章“我国建立C-REITs的实务角度研究”。本章首先分析了我国房地产业的现状,主要从商品房供需矛盾激化、房地产企业融资难、国民投资意识觉醒三个方面来阐述这一问题。其次,从我国目前有的房地产投融资方式,即商业银行贷款、房地产投资信托计划、房地产公司上市融资,这三个方式,来分析这几种融资方式的特点与不足,并与REITs制度做对比与分析。最后就我国引进C-REITs的理论意义和实践意义进行了分析。第四章“对我国建立C-REITs的法律制度分析及立法建议”。本章首先对REITs中的信托法律关系进行了分析和阐述,其次对于目前银监会的债券类REITs方案和证监会的股权类REITs方案进行分析,并指出这些方案中,与目前现行的中国法律相抵触或法律空白之处,从而对C-REITs的立法,就体例、组织形态、设立条件、运作模式、税收优惠、监督机制等内容给出构想方案。

全文目录


摘要  5-7
英文摘要  7-9
前言  9-10
第一章 房地产投资信托基金的概述  10-21
  第一节 REITs的含义  10-13
    一、REITs的概念  10
    二、REITs的特征  10-12
    三、REITs与易混淆概念的比较  12-13
  第二节 REITs的分类  13-16
    一、公司型REITs、契约型REITs、有限合伙型REITs  13-14
    二、权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs  14-15
    三、资金型REITs、财产型REITs  15
    四、封闭式REITs、开放式REITs  15
    五、私募型REITs、公募型REITs  15-16
  第三节 REITs的基本制度构成  16-18
    一、REITs组织结构制度安排——"专业性信托投资组织"  16
    二、REITs股权结构制度安排——"大众的投资工具"  16-17
    三、REITs资产结构制度安排——"专门投资于房地产"  17
    四、REITs收入结构制度安排——"被动的商业实体"  17
    五、REITs收益分配制度安排——"代理服务机构"  17
    六、REITs税收制度安排——"免税待遇"  17-18
  第四节 REITs的组织结构  18-19
    一、REITs的组织结构概述  18-19
    二、REITs的组织结构分析  19
  第五节 REITs的运作方式  19-21
第二章 REITs的全球发展概述及比较  21-30
  第一节 美国REITs发展概况  21-24
    一、美国REITs发展进程——三个繁荣期  21-22
    二、美国REITs的种类  22-23
    三、美国REITs运作结构  23-24
  第二节、亚洲REITs发展概况  24-25
    一、日本REITs发展概况  24
    二、新加坡REITs发展概况  24-25
    三、中国香港REITs发展概况  25
  第三节 各国REITs制度的比较  25-27
    一、各国REITs制度的综合比较  25-26
    二、各国REITs的设立条件比较  26-27
  第四节 各国REITs研究现状及发展动态  27-30
    一、关于REITs组织结构的研究  27-28
    二、REITs投资的多样化与集中化  28
    三、REITs的分红和债务政策  28-30
第三章 我国建立C-REITs的实务角度研究  30-33
  第一节 我国房地产业现状分析  30
    一、商品房供需矛盾激化  30
    二、房地产企业融资难  30
    三、国民投资意识觉醒  30
  第二节 我国目前房地产投融资方式的分析  30-31
    一、商业银行贷款  31
    二、房地产投资信托计划  31
    三、房地产公司上市融资  31
  第三节 建立C-REITs的理论意义和实践意义  31-33
第四章 对我国建立C-REITs的法律制度分析及立法构想  33-42
  第一节 REITs的信托法律关系  33-35
    一、我国信托法律关系概述  33-34
    二、REITs中的信托法律关系  34
    三、我国信托法律制度的现状  34-35
  第二节 当前我国C-REITs筹建方案——银监会版的债券类REITs方案  35-36
    一、银监会版的债券类REITs方案概述  35
    二、银监会版REITs方案的法律障碍  35-36
  第三节 当前我国C-REITs筹建方案——证监会版的股权类REITs方案  36-37
    一、证监会版的股权类REITs方案概述  36
    二、证监会版REITs方案的法律障碍  36-37
  第四节、对建立C-REITs的立法构想  37-42
    一、对C-REITs立法体例的构想  37
    二、对C-REITs组织形态的构想  37-38
    三、对C-REITs设立条件的构想  38-39
    四、对C-REITs运作模式的构想  39
    五、对C-REITs税收优惠的构想  39-40
    六、对C-REITs监督机制的构想  40-42
结束语  42-43
注释  43-45
参考文献  45-47
致谢  47-48

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中图分类: > 政治、法律 > 法律 > 中国法律 > 金融法 > 信托、信贷法
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