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征地区片综合地价制订方法探讨

作　者: 曹春
导　师: 巨天珍
学　校: 西北师范大学
专　业: 自然地理学
关键词: 城市规划区土地征用土地征用补偿标准征地区片综合地价意愿调查法
分类号: F293.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
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内容摘要

土地征用是指国家因为公共建设或公益事业需要，将集体土地变为国家所有，并给予集体一定经济补偿的行为。由于我国的土地征用制度产生于计划经济时代，在目前许多条件已发生了变化的情况下，征地制度仍然保持了原有的作法，使得土地征用补偿标准偏低，许多社会矛盾和土地纠纷由然而生。2004年10月22日，国务院发出《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)，根据该文件、国土资源部依次下发国土资发[2004]238号和[2005]144号文件，要求全国在2006年4月底前必须完成各地的征地区片综合地价或征地统一年产值标准制订工作，经平衡后报国土资源部平衡备案。但目前的征地区片综合地价制订是按照国土资源部下发的《关于完善征地补偿安置制度的指导性意见》和《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》进行的，在测算方法和测算技术流程上国土资源部只是以指导性意见的形式建议了农地价格因素修正法、年产值倍数法和案例比较修正法三种方法，要求各地根据实际情况，采用两种以上的方法进行测算，综合确定征地区片综合地价，因此在测算方法和测算技术流程上未形成一套完整的体系，尚有较大的探索空间，需要根据各地的实际情况确定其合理的测算方法。因此，本文试图通过对农地价格因素修正法、年产值倍数法和案例比较修正法三种方法的分析研究，结合《农用地估价规程》，以期寻求一条适合甘肃省实际情况的征地区片综合地价测算方法。本文从《关于完善征地补偿安置制度的指导性意见》中所提方法着手，结合甘肃农业大学资源与环境学院所开展定西市、张掖市、酒泉市和兰州市等地城市规划区征地区片综合地价制订工作实际，进行深入细致地分析研究，对指导性意见所提出的方法在甘肃省的适用性进行探讨，在此基础上提出适合甘肃省实际的征地区片综合地价制订方法。通过研究，本文作者认为农地价格因素修正法、年产值倍数法不适用于甘肃省各地城市规划区征地区片综合地价制订工作；案例比较修正法是土地市场发展的必然要求，符合实际情况，是一种较好的方法；另外通过对国内外的土地征用补偿制度分析研究，我国土地征用补偿应实行“按价补偿”，即征地补偿标准应体现土地自身质量状况、区位条件、土地供求关系、社会保障功能等因素，测算出包括土地征用的直接损害补偿、因征地而引起的间接损害补偿的综合补偿标准，因此本文作者就《农用地估价规程》中讲述的叠加法(即土地质量价格叠加社会保障价格)进行研究，认为叠加法也是一种较好的征地区片综合地价测算方法；并在综合分析定西市、酒泉市、张掖市、兰州市等地征地区片综合地价制订工作实际的基础上，创造性的提出能够反映政府、用地单位、农民三方意愿的调查测算法——意愿调查法。

全文目录

摘要  7-9
Abstract  9-11
1 文献综述  11-17
  1.1 研究背景  11-12
  1.2 国内外研究进展  12-15
  1.3 征地区片综合地价制订方法研究展望  15-17
2 引言  17-20
  2.1 研究的目的和意义  17-18
  2.2 研究内容与方法  18-20
3 国内外土地征用补偿标准比较研究  20-24
  3.1 国外和港台地区土地征用补偿制度概况  20-21
  3.2 国内外土地征用补偿标准及其补偿方法比较分析  21-23
  3.3 启示  23-24
4 城市规划区征地区片综合地价制订概述  24-32
  4.1 征地区片的内涵  24
  4.2 征地区片综合地价内涵  24-25
  4.3 征地区片综合地价制订的目的  25
  4.4 征地区片综合地价制订的主要依据  25-26
  4.5 征地区片综合地价制订的基本原则  26-27
  4.6 征地区片综合地价的测算方法  27-30
    4.6.1 叠加法  27-29
    4.6.2 年产值倍数法  29
    4.6.3 案例比较修正法  29-30
    4.6.4 农地价格因素修正法  30
  4.7 征地区片综合地价测算技术路线  30-32
5 征地区片综合地价制订方法讨论  32-46
  5.1 叠加法测算征地区片综合地价实践  32-36
    5.1.1 土地质量价格测算  32-33
    5.1.2 社会保障价格测算及其优缺点  33-35
    5.1.3 叠加法测算征地区片综合地价方法及其优缺点  35-36
  5.2 年产值倍数法测算征地区片综合地价实践  36-40
    5.2.1 产生的历史背景分析  36-38
    5.2.2 年产值倍数法的优点  38
    5.2.3 年产值倍数法在应用中存在的问题  38-40
  5.3 案例比较修正法测算征地区片综合地价实践  40-43
    5.3.1 案例比较修正法的产生背景  40-41
    5.3.2 案例比较修正法的优点  41-43
    5.3.3 案例比较修正法在应用中存在的问题  43
  5.4 农地价格因素修正法测算征地区片综合地价实践  43-45
    5.4.1 农地价格因素修正法的优点  44
    5.4.2 农地价格因素修正法在应用中存在的问题  44-45
  5.5 不同方法测算征地区片综合地价结果分析  45-46
6 征地区片综合地价制订方法创新研究  46-53
  6.1 意愿调查法提出的背景  46-47
  6.2 意愿调查法的概念  47
  6.3 意愿调查法的原理  47-48
  6.4 意愿调查法的制订过程  48-49
    6.4.1 意愿调查表的设计  48
    6.4.2 样本数据调查收集  48
    6.4.3 样本数据的整理  48
    6.4.4 有效样本数据的选择  48-49
    6.4.5 计算平均支付意愿或平均接受补偿意愿  49
  6.5 意愿调查法的优越性及其局限性  49-50
    6.5.1 战略偏差  49
    6.5.2 设计偏差  49-50
    6.5.3 假想市场偏差  50
  6.6 意愿调查法测算征地区片综合地价实例—以兰州市安宁区为例  50-52
    6.6.1 意愿调查表的设计  50
    6.6.2 样本数据调查收集  50-51
    6.6.3 样本数据的整理  51
    6.6.4 样本数据的偏差检验  51
    6.6.5 有效样本数据的选择  51
    6.6.6 区片综合地价的测算  51-52
    6.6.7 意愿调查法测算结果分析  52
  6.7 小结  52-53
7 研究结论及其应用建议  53-54
注释  54-55
主要参考文献  55-57
致谢  57

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