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城镇土地估价中土地纯收益的研究

作　者: 徐慧
导　师: 李剑波
学　校: 南京师范大学
专　业: 人文地理学
关键词: 城镇土地 土地纯收益 土地估价 常熟市
分类号: F293.30
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
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内容摘要


土地纯收益是土地价格评估、不动产投资决策分析、土地利用规划管理工作中至关重要的参数之一。尤为重要的是，土地纯收益的精度对于土地价格的判断有着极为敏感的作用。在我国宗地评估实践中，限于研究手段和研究深度等方面的原因，目前在土地评估实践中对土地纯收益的理解、测算和运用等方面存在诸多问题。 本文侧重于理论研究，并以实例为佐证，在对土地纯收益的认识存在的误区澄清的基础上，通过分析土地纯收益的来源和形成基础，探析了土地纯收益的内涵和外延、界定了土地纯收益的本质。指出在土地纯收益额的选择和应用中，宜从经济收益观来考虑，而对会计收益要进行审视、分析，甚至进行必要的调整，使收益额更能真实、可靠地反映被评估标的的客观收益水平。通过对传统收益还原法的讨论分别指出总收益、总费用计算过程中应注意的问题，并引入贡献率的概念，用企业的整体收益分别乘以不同资产在企业整体收益中贡献的权重系数即贡献率，进行收益分割来求取土地纯收益的设想。通过对传统的收益还原法、净现值法、调整现值法等不同测算方法的对比分析，得出净现值法、调整现值法在现实的估价中为传统收益还原法的一种有效的补充，三种方法应该相互结合相互校验。 最后，笔者在对土地评估中纯收益的影响因素分析、时空特征分析的基础上，指出土地纯收益和地价具有各自的独特作用和使命，不可能相互取代。基于此，笔者提出土地区段基准纯收益的概念，分析了土地区段基准纯收益的实践意义，以常熟市商业用地为例，探讨了土地区段基准纯收益的测算方案，试图建立土地基准纯收益动态监测体系，从而完成土地评估中土地纯收益的确定从“静态”向“动态”的转变。

全文目录


摘要  5-6
ABSTRACT  6-7
前言  7-10
第一章 理论基础  10-17
  1.1 地租理论  10
  1.2 区位理论  10-11
  1.3 生产要素分配理论  11-12
  1.4 土地报酬递增递减规律  12-13
  1.5 土地集约利用理论  13
  1.6 空间价值理论  13-14
  1.7 土地市场的供求理论  14-15
  1.8 消费者行为理论  15-17
第二章 土地评估中纯收益确定研究的现状  17-30
  2.1 概述  17-19
    2.1.1 有关土地收益的定义  17
    2.1.2 土地纯收益研究的意义  17-19
      2.1.2.1 土地纯收益研究的理论意义  17-18
      2.1.2.2 土地纯收益研究的实践意义  18-19
  2.2 有关土地纯收益确定的观点和理论  19-23
    2.2.1 国外关于收益还原法在土地评估中的应用研究  19-21
    2.2.2 国内关于收益还原法在土地评估中的应用研究  21-23
  2.3 土地纯收益研究的理论不足  23-30
    2.3.1 土地及土地市场的特性  23-25
    2.3.2 土地纯收益的特性  25-28
    2.3.3 土地纯收益研究的理论不足之处  28-30
第三章 土地评估中纯收益的本质界定与测算方法探析  30-67
  3.1 土地评估中纯收益的本质界定  30-40
    3.1.1 土地纯收益的本质认识存在的误区  31-36
    3.1.2 土地纯收益的本质界定  36-40
    3.1.3 土地评估中运用收益还原法进行评估的主要类型  40
  3.2 土地评估中纯收益的影响因素分析  40-44
    3.2.1 一般因素  40-43
    3.2.2 区域因素  43
    3.2.3 个别因素  43-44
  3.3 土地评估中纯收益的时空特征分析  44-47
    3.3.1 空间分布特征  44-46
    3.3.2 时间变动特征  46-47
  3.4 土地评估中纯收益的传统测算方法及探析  47-55
    3.4.1 原则  47-48
    3.4.2 纯收益测算的基本原理  48-49
    3.4.3 土地纯收益的传统测算方法  49-53
      3.4.3.1 土地评估中总收益的测算  49-50
      3.4.3.2 土地评估中总费用的测算  50-53
      3.4.3.3 土地评估中纯收益的测算  53
    3.4.4 其它纯收益评估方法  53-55
      3.4.4.1 净现值法与传统收益还原法的比较  53-54
      3.4.4.2 调整现值法与传统收益还原法的比较  54-55
  3.5 区段基准纯收益探析  55-67
    3.5.1 设计思想  56
    3.5.2 具体操作步骤  56-64
    3.5.3 区段基准纯收益确定的实践意义  64-65
    3.5.4 测算区段基准纯收益时注意事项  65-66
    3.5.5 区段基准纯收益在不动产评估实践中的建议  66-67
第四章 结语  67-69
参考文献  69-71
致谢  71

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