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住房保障的政策性金融研究

作　者: 刘江威
导　师: 杨丹；廖松
学　校: 西南财经大学
专　业: MPAcc
关键词: 住房保障政策性金融 PPP模式资产证券化
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

住房是人类生存的基本需求,享有适当住房的权力属于基本人权。因此,保证社会中的每一个人实现“居者有其屋”,向所有人提供适当的住房是中国社会可持续发展的一项重要内容。在我国现行住房政策条件下,住房供给主要涉及三个方面:即通过商品房来解决高收入者的住房需求;通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求;通过廉租住房政策来解决没有购买能力者的居住需求。为此,各地逐步建立起了以经济适用住房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障制度的基本框架。但是由于我国住房保障制度才刚刚起步,制度本身还存在许多需要完善的部分,特别是在住房保障的投入方面还存在巨大的缺口。同时,在实践中也存在若干偏差,使得当前城市中低收入阶层的住房保障整体效果不尽人意,广大城市中低收入人群享受到的住房保障十分有限。尤其是近几年,我国住房市场化进程飞速发展,但与最低收入家庭的需求相比,与其他社会保障制度的进展相比,最低收入家庭住房保障制度建设总体进展缓慢。住房保障体系建设面临着一系列的瓶颈难题:资金来源不稳定,覆盖面小,多数地方仅从住房公积金增值收益中提取部分资金或者由政府主管部门自筹解决,不足以支持住房保障制度建设;不重视制度建设,部分地方仅把建一批廉租住房作为短期的形象工程;城市最低收入家庭的住房供给问题不能得到根本解决。可以看到,虽然由于公共产品都具有一定的非排他性和的非竞争性,主要由政府来生产,但主要由政府来生产并不意味着市场力量就没有发挥作用的空间。因此,即使在那些具有完全的非排他性和非竞争性的纯公共产品生产的某些环节,市场机制照样可以发挥作用;而在那些具有一定排他性和竞争性的准公共产品,政府就更没有垄断生产的必要。住房保障产品的提供,通过市场力量的介入不仅丰富了公共产品的数量,为不同的消费群体提供了更多可供选择的公共产品,更重要的是市场可以利用市场机制本身所具有的活力来改变政府效率,全面提高公共产品供给的质量和效率,以满足公民日益增加的公共产品质量和数量需求。当前,我国正处在社会经济高速发展的阶段,住房保障成为社会平衡发展的关键之一。建立与之向适应的政策性金融体系就成为实现社会目标的重要保障。同时,作为基础设施和公共服务的重要投融资方式之一的公私合营PPP模式正在全球、特别是发展中国家蓬勃推广,成为相当重要的投融资模式,并且有效地调动了社会资源或非政府资源、同时也在过程中,帮助政府提高运营效率、减轻政府负担。租赁型公共住房的涵盖范围包括廉租房和租赁型经济适用房,通过对西方住房保障制度、特别是政策性住房金融的发展、以及公共项目的投融资模式的了解和分析,结合住房保障的公共产品特性与市场机制的有机关系,并考虑我国的国情,提出在我国建立租赁型公共住房的公私合营PPP模式(Public– Private - Partnership)模式的建议方案,具体内容包括:我国住房保障制度的发展历史和发达国家住房保障制度的经验;当前我国住房保障建设的现状和存在的问题;住房保障公共产品特性与市场机制关系分析;租赁型公共住房的公司合营PPP模式的建议方案以进一步资产证券化发展的方向性思考等。建立由政府与社会投资机构共同参与的租赁型公共住房的投融资模式,并进一步完善PPP模式投资的流动性,其目的在于对引导更广泛的社会资本在住房保障体系中的流入,充分利用公共产品与市场机制的关系来更好地促进住房保障体系的持续发展,同时,也希望能推动我国住房保障体系的投融资研究,为政府制定相关政策提供参考。本文的尚需进一步研究和论证的范围包括政府投资管理模式在引入PPP模式进入住房保障体系后的调整方向、租赁型公共住房所涉及的土地投入的作价问题、土地使用权权属的界定问题、社会投资机构参与到PPP模式中后的收益稳定性保障问题和PPP模式继续引入资产证券化思路后的具体操作问题等。

全文目录

内容摘要  3-5
ABSTRACT  5-10
前言  10-12
  选题背景  10
  研究现状及评价  10
  研究方法及路线  10-12
1. 中国住房保障体系简述  12-16
  1.1 中国房地产的发展历史  12-13
  1.2 住房保障体系的必要性  13-16
    1.2.1 住房保障的公共产品特性  13-14
    1.2.2 构建中国住房保障体系的基本层级  14-16
2. 中国住宅政策性金融现状及发展  16-26
  2.1 国内住宅政策性金融的发展  17-18
  2.2 发展住宅政策性金融的必要性  18-19
  2.3 住宅政策性金融体系的目标和内容  19-21
    2.3.1 创新住宅政策性金融机构  19-20
    2.3.2 以政策性金融创新来促进完善住宅金融市场结构  20
    2.3.3 发展多种金融工具，建立住宅金融的风险分担与化解机制  20-21
  2.4 引导私人资本进入住房保障体系的分析  21-26
    2.4.1 政府在保障领域的缺位：政府在公共住房领域的投入严重不足  21-22
    2.4.2 公共产品与市场机制  22-23
    2.4.3 准公共产品与市场机制  23-24
    2.4.4 小结：在租赁型公共住房领域引入市场机制  24-26
3. 西方及我国香港地区住宅政策性金融体系的借鉴  26-30
  3.1 美国及其他国家经验简述  26-27
  3.2 香港领汇基金上市案例  27-28
  3.3 对我国住房保障体系的借鉴  28-30
    3.3.1 政府是责任主体  29
    3.3.2 金融和财税支持  29
    3.3.3 提高住宅保障投资的资产流动性  29-30
4. 中国住宅政策性金融的创新：租赁型公共住房保障投融资的PPP 模式  30-41
  4.1 PPP 模式及其内容  30-32
    4.1.1 PPP 模式的兴起  30-31
    4.1.2 PPP 模式的内容  31-32
  4.2 租赁型公共住房建设的PPP 模式  32-37
    4.2.1 模式的目标及运作思路  32-34
    4.2.2 PPP 模式风险分析  34
    4.2.3 PPP 模式的优势  34-35
    4.2.4 PPP 模式在运用关键点  35-36
    4.2.5 租赁型公共住房的PPP 模式描述  36-37
  4.3 对PPP 模式下的租赁型公共住房的金融创新进一步思考  37-41
    4.3.1 租赁型公共住房资产证券化的含义  38-39
    4.3.2 租赁型公共住房资产证券化的特殊含义  39-41
5. 结论及讨论  41-42
  5.1 结论  41
  5.2 讨论  41-42
参考文献  42-43
后记  43-44
致谢  44

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